Schönheitsreparaturen: Wann die Klausel unwirksam ist

Müssen Sie beim Auszug renovieren? Die Antwort lautet häufiger „Nein" als Sie denken. Der BGH hat in zahlreichen Urteilen Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen laut § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung:

• Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken


• Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre


• Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

Nicht dazu gehören: Abschleifen von Parkett, Erneuern von Teppichböden oder Reparatur von Fliesen.

Wann ist die Klausel unwirksam?

Starre Fristenpläne

Klauseln mit festen Renovierungsintervallen (z. B. „Küche alle 3 Jahre, Bad alle 5 Jahre") sind unwirksam. Zulässig sind nur weiche Formulierungen wie „in der Regel" (BGH, Az. VIII ZR 178/05).

Unrenoviert übernommene Wohnung

Haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen, ohne angemessenen Ausgleich, ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 185/14). Das gilt auch bei Quotenabgeltungsklauseln.

Farbwahlklauseln

Klauseln, die während der Mietzeit bestimmte Farben vorschreiben (z. B. „Wände nur in Weiß"), sind unwirksam. Nur bei Auszug darf eine neutrale Farbgebung verlangt werden.

Quotenabgeltungsklauseln

Klauseln, die anteilige Renovierungskosten bei Auszug verlangen, sind unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 242/13).

Was bedeutet das für Sie?

Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, gilt die gesetzliche Regelung: Der Vermieter trägt die Pflicht zur Schönheitsreparatur. Sie müssen bei Auszug nicht renovieren.

Beweislast und Vorgehen

• Dokumentieren Sie den Zustand bei Einzug (Fotos, Übergabeprotokoll)
• Prüfen Sie die genaue Formulierung der Klausel
• Bei Streit: Setzen Sie dem Vermieter eine Frist zur Stellungnahme
• Im Zweifel: Lassen Sie die Klausel rechtlich prüfen

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