WG- / Untermietvertrag prüfen lassen

Was den WG- und Untermietvertrag besonders macht

Bei der Untermiete tritt eine dritte Person zwischen Vermieter und Mieter: Der Hauptmieter überlässt einen Teil oder die gesamte Wohnung einem Untermieter. Rechtlich bleibt der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber voll verpflichtet, während er gleichzeitig zum Vermieter im Verhältnis zum Untermieter wird. Ein typischer WG-Untermietvertrag regelt deshalb das einzelne Zimmer, die Mitbenutzung von Küche, Bad und Gemeinschaftsräumen sowie die anteilige Umlage von Miete, Nebenkosten und Internet.

Zu den üblichen Bestandteilen gehören:

• Bezeichnung des überlassenen Raums (Zimmergröße, Gemeinschaftsflächen)
• Miethöhe und Aufschlüsselung der Betriebs- und Nebenkosten
• Kaution (höchstens drei Nettokaltmieten, Paragraf 551 BGB)
• Laufzeit oder Befristung und Kündigungsfristen
• Erlaubnis des Hauptvermieters zur Untervermietung

Typische Risiko-Klauseln und Fehlerquellen

Die größte Gefahr liegt in der fehlenden Untervermietungserlaubnis. Ohne Zustimmung des Hauptvermieters drohen Abmahnung und im schlimmsten Fall die Kündigung des gesamten Hauptmietverhältnisses (Paragraf 540 BGB). Bei einem berechtigten Interesse besteht jedoch oft ein Anspruch auf Erlaubnis (Paragraf 553 BGB).

Weitere problematische Punkte:

• Überhöhte Miete: Verlangt der Hauptmieter deutlich mehr als seinen eigenen Mietanteil, kann das als Mietpreisüberhöhung oder Wucher unzulässig sein.
• Unwirksame Befristungen: Eine einfache Befristung ohne sachlichen Grund (Paragraf 575 BGB) führt häufig dazu, dass der Vertrag als unbefristet gilt.
• Pauschale Schönheitsreparaturen: Starre Renovierungsklauseln sind nach gefestigter Rechtsprechung oft unwirksam.
• Unklare Kautionsregelung: Fehlt die getrennte, verzinste Anlage, ist die Rückzahlung später strittig.
• Möblierungszuschläge: Diese müssen nachvollziehbar ausgewiesen sein, sonst sind sie angreifbar.

Worauf Sie konkret achten sollten

Prüfen Sie zuerst, ob die schriftliche Erlaubnis des Hauptvermieters vorliegt oder beigefügt ist. Vergleichen Sie die geforderte Miete mit dem tatsächlichen Anteil an der Hauptmiete. Achten Sie auf eine korrekte Kündigungsfrist: Bei möblierten Einzelzimmern im selben Haushalt gelten kürzere Fristen (Paragraf 549 BGB), bei eigenständigem Wohnraum die regulären Mieterschutzfristen.

Kontrollieren Sie außerdem:

• Ist die Kaution auf drei Nettokaltmieten begrenzt und getrennt angelegt?
• Werden Nebenkosten transparent und nachvollziehbar umgelegt?
• Gibt es ein Übergabeprotokoll für Zimmer und Gemeinschaftsräume?
• Sind Verteilung der Reinigungspflichten und Hausordnung klar geregelt?

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich die Untervermietungserlaubnis immer aushändigen, bevor Sie unterschreiben oder einziehen. Eine mündliche Zusage genügt im Streitfall nicht.

Dieser Text bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Wenn Sie unsicher sind, ob einzelne Klauseln benachteiligend sind, prüft eine KI-Analyse Ihren WG- oder Untermietvertrag in Sekunden und markiert auffällige Passagen verständlich.