Haus-Budget-Rechner

Welchen Kaufpreis kannst du dir leisten? Aus Einkommen, Eigenkapital, Zinssatz und Kaufnebenkosten.

Haushalt & Eigenkapital

Finanzierungs-Konditionen

Maximaler Kaufpreis
364.001,86 €
Beleihungsauslauf 90 % — höher als 60 % bedeutet meist Zinsaufschlag bei der Bank.

Finanzierungs-Struktur

Darlehen: 325.862 € (80%)Eigenanteil: 38.140 € (9%)Nebenkosten: 41.860 € (10%)405.862 €Total
  • Darlehen325.862 € (80%)
  • Eigenanteil38.140 € (9%)
  • Nebenkosten41.860 € (10%)

Kaufnebenkosten musst du aus dem Eigenkapital bezahlen — die Bank finanziert in der Regel nur den Objektwert, nicht die Nebenkosten.

Kennzahlen

Monatliche Rate1.575,00 €
Tragbare Belastung (Netto-Quote)1.575,00 € (35 %)
Max. Darlehen (Belastungs-Limit)325.862,07 €
Beleihungs­auslauf90 %
Kaufnebenkosten41.860,21 €
Reality-Check: Banken rechnen häufig konservativer — mit pauschalen Lebenshaltungskosten (Single ~1.100 €, Paar ~1.700 €, +Kind 300–500 €) statt der freien Belastungsquote. Wer haarscharf am Maximum kalkuliert, scheitert oft am Bank-OK. Lieber 5–10 % Puffer einplanen.

Was bedeutet das Ergebnis?

So liest du dein Ergebnis

Quote ≤ 30 %
Komfortabel
Reserven für Reparaturen, Familienzuwachs und Job-Wechsel sind drin. Sondertilgungen problemlos möglich — solide Finanzierungsbasis.
Quote 30 – 35 %
Banken-Standard
Genehmigungsfähig, aber wenig Puffer. Achte auf 3+ Nettos Notgroschen und höhere Anfangstilgung (2–3 %).
Quote 35 – 40 %
Grenzbereich
Banken zögern, Verbraucherschutz warnt. Nur sinnvoll bei sehr stabilem Doppelverdiener-Einkommen und Karriere-Aufstieg in Sicht.
Quote > 40 %
Risiko-Niveau
Die meisten Banken finanzieren nicht mehr. Lebensqualität leidet. Kaufpreis reduzieren, längere Laufzeit oder mehr Eigenkapital ansparen.
Belastungsquote = monatliche Wohnkosten (Annuität + Hausgeld + Instandhaltung) ÷ Haushalts-Netto. Banken rechnen ab 35 % vorsichtig, ab 40 % oft Absage.

Hauskauf 2026 — Eckwerte

Belastungsquote
30 – 35 %
vom Haushaltsnetto, Banken-Standard
Eigenkapital min.
20 – 25 %
inkl. Kaufnebenkosten — empfohlen
Grunderwerbsteuer
3,5 – 6,5 %
je nach Bundesland
Notar + Grundbuch
~ 2 %
gesetzlich geregelt
Maklercourtage
0 – 3,57 %
seit 2020 paritätisch geteilt
Bauzins 2026
~ 3,8 %
10 J. Zinsbindung, Top-Konditionen
✎

Beispielrechnung: Doppelverdiener mit 3.500 € Haushalts-Netto

Haushaltsnetto3.500 €/Monat
Belastungsquote35 %
Eigenkapital80.000 €
Sollzins (10 J. Bindung)3,8 %
Tilgung anfänglich2,0 %
Kaufnebenkosten10 % (Bayern)
Max. Kaufpreis
~ 302.700 €
Monatsrate 1.225 € · max. Darlehen ca. 253.000 € + 80.000 € EK / (1 + 10 % Nebenkosten)
Aus 1.225 € Monatsrate und 5,8 % Anfangsbelastung (Zins + Tilgung) ergibt sich ein maximales Darlehen von ca. 253.000 €. Zusammen mit 80.000 € Eigenkapital stehen 333.000 € als Gesamtbudget zur Verfügung. Die Kaufnebenkosten (10 %) fallen aber auf den Kaufpreis an: 333.000 € / 1,10 ≈ 302.700 € echter Kaufpreis-Spielraum, plus 30.270 € Nebenkosten. Konservativ rechnen — die Bank rechnet oft noch mit pauschalen Lebens­haltungs­kosten.
!

Typische Fehler bei der Eingabe

  • Kaufnebenkosten ins Darlehen rechnen
    Banken finanzieren keine Kaufnebenkosten — sie müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer 80.000 € EK hat, muss erst 31.000 € für Nebenkosten abziehen, bevor das EK für den Kaufpreis greift.
  • Brutto- statt Nettoeinkommen ansetzen
    Die Belastungsquote berechnet sich vom Haushalts-Netto, nicht vom Brutto. Bei 5.000 € Brutto und 3.500 € Netto sind 35 % nicht 1.750 €, sondern 1.225 €.
  • Bestehende Kreditraten vergessen
    Auto-Leasing, Konsumkredite, Kreditkarten — alle laufenden Raten verringern den verfügbaren Spielraum. Die Bank zieht sie automatisch ab, der Rechner sollte das auch tun.
  • Kein Sicherheitspuffer für Hausgeld + Instandhaltung
    Eigentümer zahlen Hausgeld (200–400 €/Monat ETW) und 1 % vom Kaufpreis pro Jahr Instandhaltung. Diese Kosten kommen ZUSÄTZLICH zur Annuität — bei 300k € Haus: ca. 250 €/Monat Rücklage einplanen.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Antwort ist nicht "wie viel Kredit kriegt man" — das ist eine andere Frage. Die wichtigere Frage: Wie hoch darf die monatliche Belastung sein, damit du noch gut leben, sparen und unerwartete Ausgaben (Reparatur, Job-Wechsel, Familienzuwachs) abfangen kannst?

Die 35 %-Regel

Standard-Faustregel: Wohnkosten (inkl. Annuität) maximal 35 % des Haushalts-Nettoeinkommens. Bei 4.500 € Haushaltsnetto sind das 1.575 € pro Monat — bei 3,8 % Sollzins und 2 % Tilgung ergibt das eine maximale Darlehenssumme von ca. 326.000 €. Plus Eigenkapital, minus Kaufnebenkosten ergibt sich der maximale Kaufpreis.

Tilgung wählen — der wichtigste Hebel

Bei einer langen Zinsbindung (15–20 Jahre) entscheidet die Anfangstilgung über die Restschuld bei Ende der Bindung. Faustregel 2026:

  • 1 % Tilgung: Nach 15 Jahren etwa 80 % der Schuld übrig. Anschluss-Risiko hoch.
  • 2 % Tilgung: Nach 15 Jahren etwa 64 % übrig. Komfort-Zone.
  • 3 % Tilgung: Nach 15 Jahren etwa 48 % übrig. Solide bis großzügig.
  • 4 %+ Tilgung: Schulden­frei vor Rente realistisch.

Höhere Anfangstilgung = höhere Monatsrate. Mit dem Kreditrate-Rechner durchspielen.

Förderprogramme nicht vergessen

KfW: Wohneigentum für Familien (Programm 300), Klimafreundlicher Neubau (297/298), Wohngebäude-Sanierung (261/262) — Zinssätze teils 1,5–2 %-Punkte unter Marktzins, kombinierbar mit dem Hauptdarlehen. Wohn-Riester: Bis 2.100 €/Jahr für die Tilgung des selbstgenutzten Eigenheims förderbar.

Nach dem Kaufpreis-Maximum — die nächsten Schritte

  1. 1. Mieten oder kaufen? Vor der Vertrags­unterschrift ein letzter ehrlicher Vergleich: Mieten-vs-Kaufen-Rechner zeigt den Break-Even.
  2. 2. Konditionen vergleichen: Top-Baufi- Angebote sind 0,2–0,4 %-Punkte günstiger als der Hausbank-Standard. Baufi-Vergleich starten.
  3. 3. Anschluss-Finanzierung planen: Restschuld nach 10–15 Jahren ist eines der größten Risiken. Mit Forward-Darlehen den heutigen Zins für später sichern. Forwarddarlehen-Vergleich.
  4. 4. Darlehensvertrag prüfen lassen: Sondertilgungs- Rechte, Tilgungsänderung, Bereitstellungs­zinsen, Vorfälligkeits­entschädigung — Klauseln können bei 30 Jahren Laufzeit tausende Euro kosten. KI-Analyse für Kreditverträge: Vertrag prüfen.
Versicherungen denken: Wohngebäude (Pflicht ab Übergabe), Hausrat, Risikoleben (für die Anschluss-Finanzierung-Absicherung). Beim Versicherungs-Vergleich mit Profi-Beratung kombinierbar.

Häufige Fragen

Wie hoch sollte die Belastungsquote sein?
Standard-Banken-Empfehlung: 30–35 % des Haushalts-Nettoeinkommens. Über 40 % beginnt das Risiko-Niveau — viele Banken finanzieren ab dieser Schwelle nicht mehr. Konservativ kalkulieren: 30 % gibt Puffer für Reparaturen, Familienzuwachs und Job-Wechsel.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Faustregel: mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 %) plus 10–15 % vom Objektwert — also insgesamt 20–25 % vom Kaufpreis. Mit weniger Eigenkapital steigt der Beleihungsauslauf, die Bank verlangt höhere Zinsen oder lehnt ab.
Was sind Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar (~1,5 %), Grundbuch (~0,5 %), ggf. Makler (3,57 % beim Käufer, paritätisch geteilt seit 2020). In Summe meist 10–15 % vom Kaufpreis. Diese Kosten musst du aus eigenem Eigenkapital bezahlen — die Bank finanziert sie nicht mit.
Welche Tilgung ist sinnvoll bei aktuellem Zinsniveau?
Mindestens 2 % Anfangstilgung empfohlen, bei langer Laufzeit oder geplanter Rente-Schuldenfreiheit eher 3 % oder mehr. Bei 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung über 40 Jahre — kaum noch zeitgemäß bei aktuellen Bauzinsen.
Was bedeutet Beleihungsauslauf?
Verhältnis Darlehen / Objektwert. Unter 60 %: günstigste Zinsklasse. 60–80 %: Standard. 80–100 %: Zinsaufschlag und höhere Anforderungen. Über 100 % (sog. 110 %-Finanzierung): nur bei Top-Bonität und hohem Einkommen, sehr teuer.
Kann ich auch ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?
Theoretisch ja (Vollfinanzierung / 110 %-Finanzierung), praktisch selten sinnvoll: Du zahlst 0,5–1 %-Punkt Aufschlag, die Belastung wird hoch, und schon kleine Kursschwankungen am Immobilienmarkt führen zur Überschuldung. Mindestens die Kaufnebenkosten solltest du aus Eigenkapital bezahlen können.

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