Mieten oder Kaufen?
Barwert-Vergleich beider Optionen: Was ist auf 30 Jahre wirklich günstiger?
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Empfehlung
Kaufen tendenziell günstiger
Kauf-Barwert 283.009,36 € · Miet-Barwert 370.879,66 €
Barwert-Vergleich über 30 Jahre
✓ Kaufen (inkl. Zinsen, Instandhaltung, Wertzuwachs)283.009 €
Mieten (kumulierte Mietkosten, diskontiert)370.880 €
Differenz: 87.870 € — Kaufen (inkl. Zinsen, Instandhaltung, Wertzuwachs) ist günstiger
Annahmen: 10 % Kaufnebenkosten, 1 % Instandhaltung p.a., 2 % Wertsteigerung, 2 % Mietsteigerung, 4 % Diskontsatz (Opportunitätskosten EK). Echte Gesamtkosten hängen massiv von Standort, Zustand und Lebensplan ab.
Was bedeutet das Ergebnis?
So liest du dein Ergebnis
Break-Even < 10 Jahre
Kaufen lohnt schnell
Niedriges Kaufpreis-Miet-Verhältnis, günstige Konditionen oder hohe Mietsteigerung sprechen klar für den Kauf — Kaufnebenkosten amortisieren sich rasch.
Break-Even 10–20 Jahre
Lebensplan entscheidet
Solide für Eigennutzer mit Wurzeln. Für Mobile (Job-Wechsel, Familienplanung offen) kann Mieten + ETF-Sparen rationaler sein.
Break-Even > 20 Jahre
Mieten meist günstiger
Hoher Kaufpreis vs. Miete, hohe Zinsen oder hohe Nebenkosten. Eigenkapital alternativ am Aktienmarkt investieren — Opportunitätskosten ernst nehmen.
Kein Break-Even
Mieten klar bessere Wahl
Mieten bleibt über die ganze Laufzeit günstiger. Ein Kauf wäre primär aus emotionalen oder Statusgründen sinnvoll — finanziell nicht.
Der Break-Even hängt stark von Mietsteigerung, Anlagerendite des EK und Immobilien-Wertzuwachs ab. Drei realistische Szenarien (pessimistisch/neutral/optimistisch) durchrechnen.
Faustregeln zum Mieten vs. Kaufen
Kaufpreis-Miet-Verhältnis < 25
Kaufen lohnt
Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete
Kaufpreis-Miet-Verhältnis 25–30
Grauzone
Lebensplan entscheidet
Kaufpreis-Miet-Verhältnis > 30
Mieten lohnt
Anlage am Aktienmarkt oft besser
Kaufnebenkosten DE
10–15 %
Notar + Grunderwerb + Makler
Instandhaltungs-Faustregel
1 % p.a.
vom Kaufpreis (Hausgeld + Reparaturen)
Sicherer Eigenkapital-Anteil
≥ 20 %
plus Kaufnebenkosten
✎
Beispielrechnung: 1.200 € Miete vs. 350.000 € Kaufpreis
Kaltmiete1.200 €/Monat
Kaufpreis350.000 €
Eigenkapital80.000 €
Sollzins4,0 % p.a.
Tilgung anfänglich2,0 %
Mietsteigerung2,0 % p.a.
Betrachtungszeitraum30 Jahre
Break-Even
~ Jahr 14
Davor ist Mieten + ETF-Anlage günstiger, danach Kaufen
Bei diesen Eckwerten zahlst du als Käufer ca. 1.470 €/Monat (Annuität + Instandhaltung), als Mieter im Schnitt 1.450 €/Monat (Miete + Mietsteigerung). Erst ab Jahr 14 überwiegt der Vermögensaufbau aus der getilgten Immobilie die alternative ETF-Anlage des Eigenkapitals. Wer sicher 15+ Jahre wohnt, fährt mit Kaufen besser.
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Typische Fehler bei der Eingabe
- Kaufnebenkosten vergessen10–15 % vom Kaufpreis (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) gehen ohne Gegenwert verloren. Bei 350.000 € sind das 35.000–52.500 € — der wichtigste Grund, warum der Kauf bei kurzer Haltedauer nicht lohnt.
- Opportunitätskosten des Eigenkapitals ignorierenWer 80.000 € EK ins Haus steckt, verzichtet auf ca. 6 % Renditechance am Aktienmarkt. Über 30 Jahre = ca. 380.000 € entgangene ETF-Rendite. Beim ehrlichen Vergleich mitrechnen.
- Instandhaltung unterschätzenFaustregel: 1 % vom Kaufpreis pro Jahr für Reparaturen, Sanierungen, neue Heizung etc. Bei 350.000 € sind das 3.500 €/Jahr — ein Posten, den Mieter nicht haben.
- Mietsteigerung zu niedrig ansetzenRealistisch sind 2–3 % p.a. im Schnitt, in Ballungsräumen oft mehr. Wer mit 1 % rechnet, unterschätzt den Vorteil der konstanten Annuität gegenüber steigenden Mieten.
Eine der teuersten Entscheidungen deines Lebens
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Geschichte. Hinzu kommen Kaufnebenkosten (10–15 %), Zinsen über die gesamte Laufzeit, Instandhaltung (~1 % p.a. vom Kaufpreis) und der Wertzuwachs der Immobilie. Auf der Mieterseite zählt nur die Miete inkl. Mietsteigerung — aber das eingesparte Eigenkapital kann alternativ am Aktienmarkt arbeiten (Opportunitätskosten).
Der Rechner vergleicht beide Szenarien als Barwert über die gewählte Laufzeit. Wer langfristig wohnen bleibt und akzeptable Konditionen findet, profitiert meist vom Kaufen — aber nur, wenn er die Risiken (Job-Wechsel, Reparaturstau, Wertverlust) tragen kann.
Wann Kaufen besonders sinnvoll ist
- Du planst, mindestens 10–15 Jahre dort zu wohnen (Kaufnebenkosten amortisieren sich)
- Du hast 20 % Eigenkapital + Kaufnebenkosten ohne Eingriff in den Notgroschen
- Du bist beruflich stabil, planst keine Umzüge wegen Karriere
- Region mit Nachfrage-Wachstum (Stadt > Land, Süden > Norden)
Wann Mieten oft die bessere Wahl ist
- Hochpreis-Lagen mit Kaufpreis-Miet-Verhältnis > 30
- Beruflich flexibel (häufige Standortwechsel)
- Eigenkapital lieber breit gestreut investiert (z.B. Welt-ETF)
- Kein Interesse an Reparatur-Verantwortung
Vor dem Kauf — die wichtigsten Verträge
Beim Immobilienkauf unterschreibst du gleich mehrere große Verträge. Lass sie vorher KI-prüfen — Klauseln zur Restschuld, Sondertilgung oder Notar-Auflagen können dich auf 30 Jahre tausende Euro kosten.
Passende Tools
- → Kreditrate-Rechner — Was kostet die monatliche Belastung?
- → Restschuld-Rechner — Was bleibt nach 10 Jahren übrig?
- → Baufinanzierung-Vergleich — den günstigsten Tarif finden
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (10–15 %). Mit weniger geht es zwar — aber die Bank verlangt höhere Zinsen wegen des höheren Ausfallrisikos.
Was ist mit Inflation?
Mietzahlungen steigen mit der Inflation, eine Hypothek nicht. Wer kauft, profitiert mittelbar vom Inflations-Effekt — die Schuld wird real entwertet, das Vermögen (Immobilie) bleibt im Wert.
Lohnt sich Kaufen auch in der Niedrigpreis-Region?
Oft sogar mehr — Kaufpreis-Miet-Verhältnisse von 15–20 sind keine Seltenheit. Aber: Wertsteigerung ist meist geringer, Nachfrage in der Zukunft unsicher.
Wie lange muss ich mindestens wohnen bleiben, damit Kaufen lohnt?
Faustregel: mindestens 10–15 Jahre, besser 15–20 Jahre. Wegen der 10–15 % Kaufnebenkosten amortisiert sich der Kauf erst nach mehreren Jahren konstanter Nutzung. Wer früher verkauft, verliert oft Geld.
Was ist das Kaufpreis-Miet-Verhältnis?
Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Bis 25: Kaufen meist günstiger. 25–30: Grauzone, Lebensplan entscheidet. Über 30: Mieten in der Regel rationaler. In Top-Lagen München liegt der Wert oft bei 35–45.
Was passiert, wenn ich vor dem Break-Even verkaufen muss?
Du verlierst die anteiligen Kaufnebenkosten und ggf. weitere Verkaufskosten (Makler, Notar erneut). Reservist die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis nicht groß genug, kann ein Verkauf nach 5 Jahren mehrere zehntausend Euro kosten.
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