Maklervertrag online unterschreiben

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Maklerverträge über den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Textform-Pflicht des § 656a BGB. Die in der Branche lange übliche mündliche Abrede - am Telefon, per Handschlag im Treppenhaus oder beiläufig während der Besichtigung - reicht seitdem nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu schließen.

Die Sanktion ist ungewöhnlich scharf. Während viele Formvorschriften nur einzelne Vertragsbestandteile treffen, ordnet § 656a BGB die Nichtigkeit des gesamten Vertrags an: Der Makler hat dann keinen Provisionsanspruch - selbst wenn er das Objekt erfolgreich nachgewiesen oder vermittelt hat. Bei üblichen Provisionssätzen stehen damit schnell fünfstellige Beträge auf dem Spiel.

Die Textform selbst ist niedrigschwellig: § 126b BGB verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die erklärende Person genannt ist. Theoretisch kann also auch ein E-Mail-Wechsel genügen. Im Provisionsprozess zählt aber die Rekonstruierbarkeit - verstreute Mails und Messenger-Nachrichten ohne klares Vertragsdokument sind angreifbar und laden zum Bestreiten ein.

Eine einfache elektronische Signatur übererfüllt die Textform und schließt genau diese Lücke. Beide Parteien unterschreiben dasselbe PDF, nach Abschluss versiegelt VertragLotse das Dokument mit einem PAdES-Server-Siegel, und der Audit-Trail protokolliert Zeitstempel, Dokument-Hash und gehashte IP-Adressen. Der Kunde sieht schwarz auf weiß, worauf er sich einlässt - und der Makler hat einen eindeutigen Nachweis seines Auftrags.

Das typische Zeitproblem: Die Anfrage über das Immobilienportal kommt Freitagabend, die Besichtigung soll Samstagmittag stattfinden. Der Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten muss aber stehen, bevor die provisionspflichtige Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht wird - sonst arbeitet der Makler ohne vertragliche Grundlage.

Digital ist das eine Sache von Minuten: Maklervertrag als PDF hochladen, Unterschriftsfelder platzieren, Anfrage an den Interessenten senden. Der Empfänger öffnet den Link auf dem Handy, liest den Vertrag und unterschreibt direkt im Browser - ein Konto bei VertragLotse braucht er nicht. Optional sichert ein E-Mail-Code (MFA) die Identität des Postfachs zusätzlich ab.

Reagiert der Interessent nicht sofort, übernimmt das System die Nachverfolgung: Die Anfrage läuft standardmäßig 14 Tage, automatische Erinnerungen gehen 7, 3 und 1 Tag vor Ablauf raus. Lehnt der Empfänger ab oder verstreicht die Frist, wird der eingesetzte Coin automatisch erstattet - liegengebliebene Anfragen kosten also nichts.

Zu den Kosten: Jeder unterzeichnende Empfänger kostet 1 Coin (~1,80 €, Mengenrabatt über Coin-Pakete). Unterschreibt der Makler selbst mit, sind es 2 Coins; Büro-Kollegen oder die Geschäftsleitung lesen als Betrachter oder in Kopie (CC) kostenlos mit. Wer pro Woche mehrere Vermittlungsaufträge abschließt, signiert mit dem Pro-Abo ohne Coin-Verbrauch - und bei vielen Interessenten für dasselbe Objekt bündelt die Batch-Funktion beliebig viele Einzel-Anfragen.

Auf der Verkäuferseite ist der qualifizierte Alleinauftrag der Standard: feste Laufzeit, exklusive Beauftragung, klare Vermarktungspflichten. Auch dieser Auftrag fällt bei Wohnung und Einfamilienhaus unter § 656a BGB - und auch er lässt sich remote schließen. Gerade bei Erbengemeinschaften mit Miterben in verschiedenen Städten spielt die digitale Anfrage ihre Stärke aus: bis zu 10 Empfänger pro Anfrage, parallel oder in fester Reihenfolge.

Seit der Reform von 2020 gilt beim Verkauf an Verbraucher außerdem der Halbteilungsgrundsatz. Ist der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision von Verkäufer und Käufer in gleicher Höhe vereinbart werden (§ 656c BGB); hat nur eine Partei den Makler beauftragt, darf sie maximal die Hälfte ihrer Provision auf die andere Partei abwälzen (§ 656d BGB). Verstöße machen die Provisionsabrede unwirksam.

In der Praxis bedeutet das zwei aufeinander abgestimmte Maklerverträge - einen mit dem Eigentümer, einen mit dem Käufer - deren Provisionssätze zusammenpassen müssen. Zwei getrennt versendete Signatur-Anfragen dokumentieren beide Abreden mit Datum und Inhalt, sodass sich im Streitfall belegen lässt, wer wann welcher Provision zugestimmt hat.

Eine Besonderheit des Remote-Abschlusses verdient einen ehrlichen Hinweis: Kommt der Maklervertrag mit einem Verbraucher ausschließlich über Fernkommunikationsmittel zustande, besteht ein 14-tägiges Widerrufsrecht (§§ 312c, 355 BGB). Senden Sie die Widerrufsbelehrung deshalb im selben Versand mit und lassen Sie den Empfang dokumentieren - fehlt die Belehrung, kann der Provisionsanspruch trotz erfolgreicher Vermittlung kippen.

Die Textform-Pflicht endet nicht beim Kaufobjekt: Wer Mietwohnungen vermittelt, unterliegt § 2 Abs. 1 S. 4 WoVermRG - auch der Wohnungsvermittlungsvertrag braucht die Textform. Eine SES deckt diesen Fall genauso ab; der signierte Vermittlungsauftrag dokumentiert zugleich, wer den Makler beauftragt hat, was wegen des Bestellerprinzips über die Provisionspflicht entscheidet.

Anders liegt es bei Gewerbeimmobilien, unbebauten Grundstücken und Mehrfamilienhäusern als Anlageobjekt: Diese Maklerverträge sind gesetzlich formfrei, § 656a BGB erfasst nur Wohnungen und Einfamilienhäuser. Die digitale Signatur ist hier nicht Pflicht, aber Beweismittel - gerade bei höheren Objektwerten will niemand über die Frage streiten, ob am Telefon ein Auftrag erteilt wurde.

Klar abzugrenzen ist die Vermittlungsstufe vom vermittelten Geschäft: Der Immobilienkaufvertrag selbst braucht die notarielle Beurkundung nach § 311b BGB. Keine elektronische Signatur - auch keine künftige QES - ersetzt diesen Notartermin. Digital signiert wird der Maklervertrag, der den Weg zum Notar erst eröffnet.

Für die Beweisseite gilt: Nach eIDAS Art. 25 darf einer elektronischen Signatur die Rechtswirkung nicht allein deshalb abgesprochen werden, weil sie elektronisch vorliegt. Im Provisionsprozess unterliegt das versiegelte PDF mit Audit-Trail der freien Beweiswürdigung - eine deutlich stärkere Position als ein behaupteter mündlicher Auftrag. Den Anscheinsbeweis des § 371a ZPO liefert erst die QES, die mit Phase 2 (Q4/2026) folgt; für die Wirksamkeit nach § 656a BGB ist sie nicht nötig.