Was ist der Tilgungssatz?
Der Tilgungssatz, genauer die anfängliche Tilgung, gibt bei einer Baufinanzierung an, welcher Prozentsatz der Darlehenssumme im ersten Jahr zur Rückzahlung des Kredits verwendet wird, also nicht für Zinsen, sondern zur Reduzierung Ihrer Schuld. Bei einem üblichen Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende monatliche Rate. Innerhalb dieser Rate verschiebt sich das Verhältnis im Lauf der Zeit: Der Zinsanteil sinkt, weil die Restschuld kleiner wird, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend an.
Wirkung auf Laufzeit und Kosten
Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit und senkt die gesamten Zinskosten deutlich. Ein Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen über 300.000 Euro, 4,0 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die jährliche Rate rund 18.000 Euro (1,5 Prozent Tilgung wären 16.500 Euro). Im ersten Jahr tilgen Sie bei 2 Prozent rechnerisch 6.000 Euro. Mit 3 Prozent anfänglicher Tilgung läge die Rate bei 21.000 Euro, die Laufzeit wäre jedoch erheblich kürzer und Sie sparen über die Jahre eine fünfstellige Summe an Zinsen.
Empfehlung
In Niedrigzinsphasen wird häufig eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent empfohlen, da bei niedrigem Zins ohne ausreichende Tilgung die Rückzahlung sehr lange dauert. In Hochzinsphasen tilgen Sie über die Rate automatisch schneller, dennoch sollten Sie auf eine solide Tilgung achten, um die Restschuld zum Ende der Zinsbindung gering zu halten.
Worauf achten
- Wählen Sie die anfängliche Tilgung so hoch wie es Ihr Budget zulässt, idealerweise mindestens 2 bis 3 Prozent.
- Achten Sie auf die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindung, sie bestimmt Ihr Anschlussfinanzierungsrisiko.
- Vereinbaren Sie kostenfreie Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, den Tilgungssatz später anzupassen.
- Lassen Sie sich einen vollständigen Tilgungsplan über die gesamte Laufzeit aushändigen.